Hva skal du bygge?

Jeg vil bygge..

Avkjørsel

Kommunen behandler og godkjenner søknad som gjelder avkjørsel fra kommunal vei:
• Bygging av ny avkjørsel 
• Flytting av avkjørsel 
• Endret bruk av avkjørsel

Dette gjelder avkjørsel som ikke er del av en byggesak. I så fall behandles den i byggesaken. For avkjørsel fra fylkesvei og riksvei sendes søknad til Statens vegvesen

Avkjørsel er enhver tilknytning mellom offentlig vei og privat eiendom, dvs. området fra veikanten til tilstøtende privat terreng. Som avkjørsel regnes også tilknytning for fotgjengere. Avkjørselen må bygges i henhold til reguleringsplan og retningslinjer gitt av staten og kommunen. Veimyndighetene legger en bred sikkerhetsvurdering til grunn. Hvis området ikke er regulert, eller planen ikke inneholder avkjørsler, behandles søknaden etter veglovens bestemmelser.

Se reguleringsplan for området om avkjørsel er regulert eller ikke.

Basseng, brønn eller dam

Unntatt søknadsplikt

Basseng er unntatt fra søknads- og meldeplikt dersom

Bassenget er mindre 20 cm dypt

Bassenget er plassert oppå terrenget (uten inngrep i terrenget)

Tiltaket ikke kommer i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven.

Midlertidig basseng - under to måneder

Basseng som skal plasseres midlertidig på eiendommen, og som ikke skal stå lengre enn to måneder, er unntatt søknadsplikt, jf. plan- og bygningsloven § 20-5.

Søker må alltid følge alle bestemmelser i plan- og bygningsloven, forskrifter, regulerings- og kommuneplan og liknende. Kommunen må alltid behandle plasseringen dersom det er ønskelig å plassere basseng i strid med byggegrensen eller mindre enn fire meter fra nabogrensen jf. pbl. § 29-4.

Midlertidig basseng - mellom to måneder og to år

Dersom det er ønskelig å plassere et basseng midlertidig, for en periode lengre enn to måneder, men kortere enn to år er det søknadspliktig jf. pbl. § 20-4 første ledd bokstav c.

Permanent basseng

Oppføring av permanent basseng er søknadspliktig jf. plan- og bygningsloven § 20-1, og skal forestås av foretak med ansvarsrett jf. § 20-3.

Ved søknad om svømmebasseng kreves følgende tilleggsdokumentasjon:

En redegjørelse angående tilknytning til ledningsnett. For basseng som ikke er tilknyttet avløpsledning må avløpsvannet disponeres på egen grunn. Vannsig som er til sjenanse for nabo tillates ikke.

En redegjørelse for sikring av basseng jf. TEK17 § 8-3

På snitt-tegningen skal det vises fundamentering, eksisterende og fremtidige terrenglinjer.

På plantegning skal det vises platting, terrasse, sikkerhetsgjerde, innhengning, maskinrom, og lignende.

På situasjonskart skal bassenget med tilhørende konstruksjoner (platting, terrasse, maskinrom, gjerder og lignende) inntegnes og målsettes. Avstand til nabo og vei må vises.

Bassengets maskinrom (renseanlegg) skal bygges og plasseres slik at driften ikke er til ulempe for naboer. Redegjørelse om plassering skal følge søknaden.

Avstandskrav for basseng

Avstand til nabogrense skal være minimum fire meter jf. pbl § 29-4. Kommunen kan godkjenne svømmebasseng plassert nærmere eiendomsgrensen dersom det foreligger skriftlig samtykke fra berørt nabo.

Bebygdareal, bruksareal og uteoppholdsareal

Svømmebasseng som ikke er overbygget og som ikke eller bare ubetydelig går over ferdig planert terreng (mindre enn 50 cm) skal ikke medregnes i bebygd areal. Svømmebasseng utgjør ikke bruksareal.

Svømmebasseng som ikke er overbygget regnes med i uteoppholdsarealet.

Krav til sikring

Basseng, brønn eller lignende i uteoppholdsarealer skal sikres med gjerde, overdekking eller tilsvarende avstenging for å hindre at personer faller i dem.

Overdekking, overbygging, lokk, lås og gjerde med port eller grind må holdes i forsvarlig stand.

Krav til overdekking eller overbygging

• Overdekking eller overbygging av basseng, brønn eller åpen beholder for væske må være utført av solide materialer og være godt festet til forsvarlig fundament. Dersom trevirke benyttes til overdekking, må dekket være utført av planker som tåler hendelig belastning, for eksempel barns lek.

Krav til lokk/dør

• Har overdekkingen eller overbyggingen lokk (dør), må dette være utført i solide materialer og være forsynt med forsvarlig lås eller annet stengsel, slik at det ikke lett kan løftes av eller skyves til side.

Krav til gjerde

• Gjerde rundt basseng, brønn eller åpen beholder for væske bør gå helt ned til marken, være minst 1,50 m høyt og ha solid fundament. Port eller grind bør ha solid lås eller annen lukningsanordning. Gjerde med port eller grind, må være utført av solide materialer og være så tett at barn ikke kan komme gjennom det.

Ansvarsforhold
Grunneieren er ansvarlig for at anlegg er sikret, jamfør plan- og bygningsloven § 28-6, annet ledd.

Er grunnen bortleid mer enn 2 år, påhviler ansvaret leieren (festeren).

Blir anleggene kun brukt av noen som ikke er ansvarlig etter foranstående regler, er det brukeren som har ansvaret. 

Biloppstillingsplass/parkering

Unntatt fra søknad

Følgende tiltak er unntatt søknad:

• intern vei på tomt
• biloppstillingsplasser for tomtens bruk som ikke krever vesentlig terrenginngrep

<Les mer om unntak fra søknad>

Søknad med ansvar

Følgende tiltak krever søknad med ansvar:

• Andre veier
• Større plasser
• Plasser der det er nødvendig med større terrenginngrep

<Les mer om søknad med ansvar>

Krav til antall parkeringsplasser

Det er i kommunal forskrift av 29.10.2009 stilt krav om minimums parkeringsdekning.For biloppstillingsplass på terreng skal det medregnes minimum 18 m2 pr. plass. Parkeringsplasser må ha et minimums areal på 2,5 x 5 m.

Det er følgende krav til parkeringsdekning for boliger:

Senterområde i kommuneplan:

• Boenhet større enn 80 m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet fra 60 til 80m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet mindre enn 60 m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 1 plass for sykkel

Annet byggeområde i kommuneplan

• Boenhet større enn 80 m² BRA - 2 parkeringsplasser for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet fra 60 til 80m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet mindre enn 60 m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 1 plass for sykkel

Annet område

• Boenhet større enn 80 m² BRA - 2 parkeringsplasser for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet fra 60 til 80m² BRA - 2 parkeringsplass for bil, 2 plasser for sykkel
• Boenhet mindre enn 60 m² BRA - 1 parkeringsplass for bil, 1 plass for sykkel

Reguleringsbestemmelser kan stille andre krav til parkering enn det som fremkommer ovenfor. De sist vedtatte bestemmelser gjelder.

Sjekk reguleringsplanen for hva som gjelder for din eiendom. Ta gjerne kontakt med vår byggesaksvakt for veiledning.

Areal som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet på en tomt skal medregnes i bebygd areal/ bruksareal som legges til grunn ved beregning av grad av utnytting. Dette gjelder uavhengig av om parkeringsbehovet dekkes ved oppføring av garasjeanlegg, carport eller om parkering skjer på terreng uten overbygging. Jf. Grad av utnytting § 3- 12.

Bod og uthus

Bod/uthus er gjerne å anse som en mindre bygning, men må oppføres i samsvar med plan- og bygningsloven. I utgangspunktet bør bodfunksjonen dekkes i tilknytning til garasje eller bolig. Mindre frittstående boder/uthus kan vanligvis aksepteres dersom samlet bebyggelse ligger innenfor regulert utnyttelse av eiendommen.

Viktige hensyn ved planlegging av tiltaket er blant annet:

• Grad av utnytting – hvor stort kan du bygge
• Maks tillatt møne- og gesimshøyde
• Estetikk
• Avstand til vei
• Avstand til nabogrense
• Regulert byggegrense
• Brannsikkerhet
• Konstruksjonssikkerhet
• Fundamentering, vindavstivning

Er du usikker på hvordan du skal ivareta kravene, må du ta kontakt med et privat foretak.

Sjekk reguleringsplanen for hva som gjelder for din eiendom før du setter i gang med planlegging av ditt tiltak. 
Ta gjerne kontakt med vår byggesaksvakt for veiledning.

Estetikk:

Uthuset/uteboden skal ha et fasadeuttrykk som innebærer at den er tilpasset boligen i form, farge og materialbruk. Dette løses vanligvis ved at takformen, fasadematerialet og fargen er identisk med boligen. Takvinkelen bør ikke være brattere enn for boligen, men kan være slakere.

Plassering: 
Det er plan- og bygningslovens bestemmelser vedrørende plassering som gjelder, men det kan godkjennes plassering nærmere eiendomsgrenser, blant annet dersom bygningen er å anse som en mindre bygning. Vanlig praksis er 1 m fra felles nabogrense. Se avsnitt om plassering.

Bolig og fritidsbolig

Søknad om oppføring av ny bolig eller fritidsbolig(hytte) må innsendes av foretak som kan godkjennes som ansvarlig søker. Søker har ansvaret for at søknaden er komplett, og at naboer/gjenboere/grunneiere er varslet på forhånd før søknaden sendes kommunen for behandling. Eventuelle merknader/protester fra naboer mv. skal kommenteres av søker.

Grundig planlegging gir godt resultat
Vil du oppnå et godt resultat er det behov for omtanke og grundig planlegging, når du ønsker å bygge deg en ny bolig eller fritidsbolig. For å sikre at du skal få en bolig som har en god estetisk-, funksjonell- og teknisk standard, er det vedtatt et offentlig regelverk som danner grunnlag for kommunens behandling av dine byggeplaner. Regelverket skal også sikre at det skapes gode boligmiljøer som er til det beste for den enkelte og samfunnet.

Søknad må sendes av profesjonelt foretak
Søknad om oppføring av enebolig og fritidsbolig må innsendes av foretak som kan godkjennes som ansvarlig søker. Søker har ansvaret for at søknaden er komplett, og at naboer/gjenboere/grunneiere er varslet på forhånd før søknaden sendes kommunen for behandling.

Når kan arbeidene igangsettes?
Arbeidene kan igangsettes 3 uker etter at søknaden er mottatt i kommunen hvis følgende vilkår er oppfylt:

• Arbeidene er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl (ingen dispensasjon).
• Det foreligger ikke merknader fra naboer eller gjenboere.
• Det er ikke nødvendig med ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet.
• Kommunen har ikke gitt beskjed om forlenget saksbehandlingsfrist.

Hvis disse vilkårene ikke er oppfylt, kan ikke arbeidene igangsettes før det foreligger skriftlig tillatelse fra kommunen. Det anbefales å ta kontakt med kommunen før oppstart.

Boligen/hytta kan ikke tas i bruk før det er gitt brukstillatelse eller ferdigattest.

Branntekniske krav

Det kan være brannkrav for din garasje eller uthus, spesielt hvis du ønsker plassering nærmere enn 2 meter fra annen bygning.

Bruttoareal til og med 50 m²

Dersom garasjen er sammenbygd

• mot samme bruksenhet: Gasstette konstruksjoner og sluse som forbindelse mellom garasjen og bygningen.
• mot annen bruksenhet: konstruksjoner oppført med branncellebegrensende bygningsdeler EI 30.

Dersom garasjen er frittstående

• mot samme bruksenhet: Ingen krav.
• mot annen bruksenhet: konstruksjoner oppført med branncellebegrensende bygningsdeler i EI 30 eller 2 meter.

Bruttoareal over 50 m2

• Branncellebegrensende bygningsdeler i EI 60 eller 8 meter mot rom for andre forhold eller andre bygninger.

Er du usikker hvordan du skal ivareta kravene, må du ta kontakt med en fagperson eller foretak.

Bruksendring

Bruksendring betyr at du ønsker å ta et areal eller bygning på eiendommen din i bruk til noe annet enn det som det er godkjent til. Bruksendring er søknadspliktig. Den arealbruken som er godkjent for din eiendom finner du i gjeldende arealplan (se kart på kommunens nettside).

Bruksendring med samme arealbruk kan også være aktuelt, eksempelvis at du ønsker å bruke bod/kjeller/uinnredet rom til varig opphold, ønsker å etablere en ny sekundærleilighet e.l.

Direktoratet for byggkvalitet (DIBK) har utarbeidet en veileder for deg som vil endre bruken av areal på din eiendom. Du kan også lese mer om bruksendring på DIBK sine nettsider.

DIBK: Veileder for bruksendring

DIBK: Hva er en bruksendring?

Deling av eiendom

Alle som ønsker å dele en eiendom må sende inn søknad om opprettelse av ny grunneiendom.  Ved opprettelse av ny grunneiendom blir det etablert en ny selvstendig eiendom med eget  gårds- og bruksnummer. Søker må være eiendommens eier, her definert som hjemmelshaver i følge grunnboka hos Statens kartverk.

Alle hjemmelshaverne til alle berørte eiendommer må samtykke i søknaden. Andre som søker på vegne av hjemmelshaver må fremlegge fullmakt, firmaattest, skifteattest eller lignende.

Søknadene behandles i to trinn:

Trinn 1 er tillatelse til fradeling etter Plan- og bygningsloven (PBL) og eventuelt Jordloven. 
Trinn 2 er gjennomføring med oppmålingsforretning etter Lov om eiendomsregistrering (Matrikkellova).

Dette må sendes inn:

• Utfylt søknadsskjema undertegnet av eiendommens eier.
• Målholdig kart med rutenett i målestokk 1:1000, eventuelt 1:500 som viser grense/-er, forslag til hus og garasjeplassering, avkjørsel, parkering- og snumulighet for samtlige parseller inklusive gjenværende del.
• Nabovarsel, eventuelt med vurdering av nabomerknader.
• Eventuelt nødvendige avtaler.

Framtidig bruk av den eiendommen som deles må være i tråd med gjeldende reguleringsplan eller overordnede planer. 

Les mer om deling og endring av eiendom på sidene til geodata-avdelingen

Driftsbygning i landbruket

Oppføring av driftsbygning på en gårdseiendom, krever søknad om tillatelse.

Alminnelige driftsbygninger behandles etter plan- og bygningsloven (pbl) § 20-4 og kan forestås av tiltakshaver. Som alminnelig driftsbygninger regnes:

1. Oppføring, plassering, vesentlig endring, vesentlig reparasjon eller riving av driftsbygning inntil 1000 m2 bruksareal (BRA).
2. Tilbygg til driftsbygning dersom bygningens total areal inkludert tilbygget ikke overstiger 1000 m2 bruksareal (BRA).

Større driftsbygninger skal behandles som søknader etter pbl § 20-3 med krav om ansvarsrett for alle funksjoner. Det samme gjelder bygninger for fabrikkmessig produksjon og salg.

Driftsbygning i landbruket omfatter:

Oppføring, endring og reparasjon av driftsbygninger i landbruket, herunder installasjoner som inngår i slike bygninger. Bygg for dyrehold utenfor landbruket regnes ikke som driftsbygning.

Begrepet "driftsbygning" omfatter driftsbygning for jordbruk, husdyrbruk, skogsdrift, hagebruk, gartneri og pelsdyravl.

Husvære for seterbruk, næringsfiske eller skogdrift og for gjeterhytter til reindrift. Slike husvære skal ikke brukes som fritidsbolig

Oppføring av bolig på landbrukseiendommen er ikke å anse som driftsbygning og omfattes av søknadsplikten. Slike tiltak må omsøkes etter plan- og bygningslovens § 20-3.

Fasadeendring

Fasadeendring er i utgangspunktet søknadspliktig og krever at et profesjonelt foretak kan stå ansvarlig for hele prosjektet.

Noen mindre fasadeendringer som faller utenfor rammen for unntak etter pbl § 20-5 og SAK 10 § 4-1, kan etter kommunens skjønn forestås av tiltakshaver selv. Noen mindre endringer er likevel unntatt søknadsplikt, og du som tiltakshaver kan gjennomføre disse uten søknad eller tillatelse.

Saker som er unntatt søknadsplikt

Dette gjelder endringer i fasaden som ikke fører til at bygningens karakter endres, samt tilbakeføring av fasade til tidligere dokumentert utførelse, jf. pbl. §20-5. Hva det vil si at bygningens karakter ikke endres vil være skjønn, men eksempler på mindre tiltak som ikke krever søknad kan være:

• Innsetting av nytt vindu eller ny dør dersom bygningens eksteriørmessige karakter ikke endres.
• Oppussing og vedlikehold av fasade (med forbehold om dramatiske fargeendringer, spesielt enhetlige, verneverdige eller eksponerte områder).
• Utskifting av eldre vinduer og dører med nye av lik utforming.

Dersom du er i tvil kan du ta kontakt med kommunens servicesenter. Det vil oftest være lurt å foreta undersøkelser i forkant, enn å risikere at du oppfører noe som er søknadspliktig og risikere at det ikke kan godkjennes i etterkant.
Dersom tiltaket er unntatt søknadsplikt, så behøver du ikke søke kommunen om tillatelse. Dette er likevel forutsatt at alle bestemmelser i plan- og bygningsloven, forskrifter, regulerings- og kommuneplan o.l. følges.

Ordinær søknad
Fasadeendring som ikke faller inn under unntaket i § 20-5 og Sak 10 §4-1, er søknadspliktig etter pbl. §20-3.

Dette innebærer at du må ta kontakt med et profesjonelt foretak som er ansvarlig for hele prosjektet, herunder søknadsprosessen.

Garasje og carport

Hvis du planlegger å bygge ny garasje må du sjekke hvilke begrensninger kommune- og reguleringsplan legger på din eiendom (arealplan). Dette kan typisk være begrensninger på størrelse, høyde og byggegrenser. Husk også å sjekke avstandskrav til vei og andre bygninger.

Kan du bygge garasje uten å søke?

Forenklinger i regelverket gjør at du nå kan bygge enkelte typer garasjer uten å søke.Du har likevel ansvar for at garasjen er i tråd med gjeldende planer og bestemmelser i regelverk.

DIBK har en veileder som kan brukes som hjelpemiddel for å vurdere om garasjen er søknadspliktig:

DIBK: Interaktiv veileder - Bygg uten å søke

Følgende vilkår må være oppfylt for at du skal slippe å søke kommunen:

• Garasjen kan ikke være større enn 50 kvadratmeter. Dette gjelder både bruksareal (BRA) og bebygd areal (BYA)
• Det må være minimum 1,0 meter fra garasjen til nabogrensen, og minimum 1,0 meter til huset eller annen bygning på tomten din
• Garasjen kan ikke ha kjeller
• Garasjen kan bare ha en etasje, men kan ha et mindre oppbevaringsloft
• Maksimal mønehøyde er 4,0 meter
• Maksimal gesimshøyde er 3,0 meter

Garasje under 70m²

Frittliggende garasjer hvor verken samlet bruksareal (BRA) eller bebygd areal (BYA) er over 70 m2, kan tiltakshaver stå ansvarlig for selv når det skal søkes om tillatelse. Forutsetning for dette er at bygget oppføres i en etasje. Bygget kan ha loft dersom det har bruksareal på mindre enn 1/3 av underliggende etasjes bruksareal. Bygget kan ikke brukes til beboelse.

Andre typer garasje

For større garasjer og bygg som faller utenfor rammene for søknad etter pbl § 20-4 og unntak etter etter pbl § 20-5, må det tas kontakt med foretak med ansvarsrett som kan sende inn søknad etter pbl § 20-3.

Gjerde og levegg

Gjerde

Innhegning mot vei med enkle, lette konstruksjoner med høyde inntil 1,5 m kan vanligvis oppføres uten å søke. Innhegningen må ikke hindre sikten i frisiktsoner. Naboer bør samarbeide om utførelse, slik at innhegningen får lik utforming.

Bestemmelser i plan eller kommunale vedtekter kan likevel gjøre at det er søknadspliktig.Dersom det er søknadsplikt for innhegning mot veg i reguleringsbestemmelsene, skal det også søkes for enkle, lette gjerder.DU kan ta kontakt med Servicesenteret for å avklare hva som er søknadspliktig.

Gjerde mot vei må ikke plasseres utenfor eiendomsgrensen. Vi gjør oppmerksom på at gjerder mot vei må utformes slik at de tåler belastningen fra vanlig veivedlikehold, f. eks. snøbrøyting.

Gjerde mot nabo kan settes opp uten søknad, hvis ikke annet er bestemt i plan eller reguleringssbestemmelser. Gjerde som bærer preg av å være levegg, vil være søknadspliktig.

Levegg

Levegg med høyde inntil 1,8 m, lengde intil 10 m, avstand til nabogrense på 1,0 m kan settes opp uten søknad. Levegg med høyde inntil 1,8 m, lengde inntil 5,0 m kan settes opp i nabogrense.

Skille mellom seksjoner i rekkehus, hvor seksjonene er deler av samme eiendom, regnes ikke som nabogrense.

Tiltak må ikke være i strid med loven, planer og bestemmelser, og ikke føre til ulempe for omgivelser eller allmenne interesser. Det er ikke noe formelt krav om nabovarsel, men det kan ofte være en fordel at du snakker med naboer og gjenboere som kan tenkes å bli berørt.

Grad av utnytting - hvor stort kan du bygge?

Søknadspliktige nybygg, tilbygg, endring på eksisterende bygg eller riving etc, behøver tillatelse fra bygningsmyndighetene i kommunen.

Kommunen skal gjennom sin byggesaksbehandling påse at plan- og bygningslovgivningen overholdes og legge til rette for at arealbruk og bebyggelse blir mest mulig hensiktsmessig for alle parter.

Sjekk reguleringsplan
Kommuneplanens arealdelbestemmelser
Kommunedelplan 

Veiviser fra Direktoratet for byggkvalitet: Hvor stort kan du bygge?

Heis/løfteinnretning

Løfteinnretning er en permanent installasjon for transport av personer og/eller varer. Løfteinnretninger omfatter heis, løfteplattform for personer med nedsatt funksjonsevne, trappeheis, rulletrapp og rullende fortau.

Ordinær søknad

Et profesjonelt foretak må stå ansvarlig for søknaden.

Løfteinnretning er en teknisk installasjon som er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1.

Endring eller reparasjon

Søknadspliktig endring eller reparasjon av løfteinnretninger vil være endring eller reparasjon som påvirker bygnings-konstruksjonen eller tekniske bestemmelser.

Vedlikehold

Rent vedlikehold er ikke søknadspliktig. Vedlikehold som i tillegg inneholder noe reparasjon eller bytte av deler, «like mot like» utskiftninger, er vanligvis mindre tiltak som ikke krever søknad, jf. plan- og bygningsloven § 20-3.

Løfteinnretning i tilknytning til søknad om annet byggetiltak

Der løfteinnretningen inngår i et nytt bygg, tilbygg, påbygging eller vesentlig reparasjon av et bygg, inngår tiltaket i søknaden om byggetiltaket.

Sikkerhetskontroll, tekniske krav

Permanent løfteinnretning skal tilfredsstille kravene i byggteknisk forskrift kapittel 15.

Det skal utføres sikkerhetskontroll av heis, jf byggteknisk forskrift kapittel 16.

Sikkerhetskontroll utføres av sikkerhetskontrollør tilknyttet landsomfattende heiskontrollordning med bemyndigelse fra departementet, akkreditert eller meldt inspeksjonsorgan og Direktoratet for byggkvalitet.

Hybel og bileilighet

Det skilles gjerne mellom hybel og hybelleilighet/bileilighet/sekundærleilighet. 

Hybel

Er ikke selvstendig boenhet, og deler som regel en eller flere funksjoner (kjøkken, bad, gang og/eller vaskerom) med andre hybler (hybelgrupper) eller med en hovedleilighet.

Hybelleilighet/bileilighet/sekundærleilighet

Er en selvstendig boenhet som innehar alle nødvendige boligfunksjoner. Kommuneplanens arealdel angir at boligeiendommer kan en hovedleilighet, samt en bileilighet på inntil 65 m². Enebolig med bileilighet er ett eierobjekt. Dersom bileiligheten er over 65 m², eller leilighetene er tilnærmet like store, kan det være at bygningen defineres som tomannsbolig og utløser andre krav til tomtestørrelse, uteoppholdsareal og parkering enn for en enebolig.
Reguleringsplanen for din eiendom kan ha andre bestemmelser om dette. Pass på å sjekke dette før du går i gang med planleggingen.
Bileilighet skal som hovedregel innredes i boligen, og den må tilfredsstille byggtekniske forskriftskrav jf. teknisk forskrift.

Behandling – endring av selvstendige boenheter er søknadspliktig

Både nye boenheter og oppdeling av eksisterende boenheter er søknadspliktig etter plan- og bygningsloven § 20-1.

Det betyr at du må ta kontakt med et profesjonelt foretak som må stå ansvarlig for søknad til kommunen.

Søknadsplikten gjelder uavhengig av hvilken tidligere boligfunksjon rommene hadde, det vil si at søknadsplikten gjelder også etablering av bileilighet ved ominnredning av kjeller eller loft.

Dispensasjon – er tiltaket i tråd med alle bestemmelser?

Søknad om dispensasjon må sendes inn, dersom tiltaket er i strid med en bestemmelse. Dispensasjon skal nabovarsles.

Tiltaket kan ikke tas i bruk før det er gitt brukstillatelse eller ferdigattest.

Midlertidige bygninger, konstruksjoner og anlegg

Midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg (haller, tivoli og andre større innretninger m.m.). krever ikke søknad. Tiltaket kan maksimalt stå oppført i 2 måneder og skal fjernes umiddelbart etter utløpet av denne tidsperioden.

Plan- og bygningloven § 20-5 tredje ledd

Det gis ikke tillatelse til forlengelse. Kommunen kan bestemme plassering av tiltaket. Det er ikke krav om nabovarsel.

Tiltaket skal plasseres slik at det ikke hindrer allmenn ferdsel eller friluftsliv, eller på annen måte fører til vesentlig ulempe for omgivelsene. For midlertidige bygninger/byggverk som skal brukes til oppholdsrom for personer gjelder kravene i byggteknisk forskrift for å ivareta helse, miljø, sikkerhet og brukbarhet. Det kreves dispensasjon dersom plangrunnlaget har bestemmelser som begrenser plassering av midlertidige tiltak.

Næringsvirksomhet

Ved etablering av ny næringsvirksomhet, eller endring av virksomhet er det mye som må avklares. I tillegg til bygningsmyndighetene er det mange andre myndigheter som kanskje skal vurdere tiltaket. Det kan være Arbeidstilsynet, Mattilsynet, Statens vegvesen, Helsemyndighetene osv.

Ved oppføring av større bygg må en ta kontakt med profesjonelle foretak som kan stå ansvarlig for søknad, prosjektering og utførelse.

Ildsted

Ikke søknadspliktig

Du trenger ikke søke om nytt ildsted dersom det er sikret en kvalifisert kontroll. Det er særlig viktig at ildstedet utføres riktig, for feil kan gi alvorlige konsekvenser.

For mer informasjon se

• Direktoratet for byggkvalitet
• Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap.

For øvrig er Ringerike brann- og redningstjeneste tilgjengelig for spørsmål og veiledning.

Kontroll

Kontroll kan utføres av følgende kontrollører:

• foretak som har relevant sentral godkjenning (f.eks. murere) og person ansatt med kontrolloppgaven i slikt foretak
• foretak som tilfredsstiller vilkårene for relevant ansvarsrett (f.eks. murere) og person ansatt med kontrolloppgaven i slikt foretak
• Ringerike brann- og redningstjeneste

Hva er et ildsted?

Ildsted omfatter blant annet:

• ovner for vedfyring eller annet fastbrensel
• peis
• peisinnsats
• parafinbrenner hvor dagtank er montert i samme branncelle
• kombinerte ved- og parafinbrennere
• åpent ildsted eller peisovn for lokal oppvarming
• murte ildsteder

Meldeskjema for ildsted

Riving

I utgangspunktet er det slik at det du må søke om å bygge, det må du også søke om for å få rive.

Samme prinsippet gjelder for om du kan søke kommunen selv eller må få kvalifisert foretak til å gjøre jobben.

Skal du f.eks. rive en garasje på over 70 m2, så krever det ansvarlig foretak for å omsøke bygging og da krever det også ansvarlig foretak for å rive.

Følgende små tiltak behøver du ikke søke om:

Skal du rive et lite tiltak, som f.eks. et uthus på mindre enn 15 m2, så kan det være du ikke behøver å søke kommunen. Sjekk om tiltaket ditt er nevnt i byggesaksforskriften § 4-1. Finner du tiltaket ditt i denne listen, så behøver du ikke søke kommunen om å rive det.

Følgende mindre tiltak kan du stå ansvarlig for selv.

Skal du rive et litt større tiltak, som f.eks. en garasje, større uthus e.l., så må du søke kommunen. Sjekk om tiltaket ditt står i byggesaksforskriften § 3-1. Finner du tiltaket ditt i denne listen, så kan du søke kommunen om riving av det selv.

Større tiltak krever kvalifisert foretak

Skal du rive et bygg som er større enn det som er nevnt ovenfor, så må du ta kontakt med et profesjonelt og kvalifisert foretak som kan stå ansvarlig for søknaden til kommunen.

Det beregnes gebyr ut fra type og størrelse på tiltak.

Ved riving av bygning, eller del av bygning, som overskrider 100 m² bruksareal kreves det at det utarbeides avfallsplan og miljøsaneringsbeskrivelse

Skilt og reklame

Unntatt søknad

Skilt- og reklameinnretning inntil 3,0 m² som monteres flatt på vegg. Unntaket omfatter ikke montering av flere skilt- og reklameinnretninger på samme fasade.

Søke selv

Skilt- og reklameinnretning inntil 6,5 m² montert på vegg, eller med høyde inntil 3,5 m og bredde inntil 1,5 m montert frittstående på terreng - regnes som mindre tiltak som du kan søke om, og stå ansvarlig for selv.

Bestemmelsen omfatter ikke plassering av slike skilt- og reklameinnretninger som kan utgjøre fare for personsikkerhet og ikke når flere skal monteres på samme sted eller på samme fasade.

Hvis skiltene eller reklameinnretningene er større, eller ikke passer inn i kategoriene over, er de søknadspliktige med krav om ansvarlige foretak som søker.

Støttemur

Du trenger ikke søke om å sette opp en støttemur dersom den er:

• inntil 1,0 meter i høyde
• minst 1,0 meter fra nabogrensen

eller

• inntil 1,5 meter i høyde
• minst 4,0 meter fra nabogrensen

Støttemuren/forstøtningsmuren må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei, det vil si i forbindelse med avkjørsler fra vei, gårdsplass og gang- og sykkestier.

Muren skal heller ikke være til skade eller ulempe for naboeiendommene og omgivelser ved at den for eksempel er med å bidra til vannsig, ras eller utglidning.

I utformingen og plasseringen bør du ta estetiske hensyn slik at muren i tillegg til å være funksjonell og sikker, også blir en tiltalende del av eiendommen.

Dersom støttemuren ikke fyller ovennevnte krav, må du søke kommunen om tillatelse.

For støttemurer med høyde over 1,5 meter må du ta kontakt med et profesjonelt foretak som kan stå ansvarlig for utbygging og omsøking av støttemuren din jf. plan- og bygningsloven § 20-3. 

Terrengendringer

Hva er terrenginngrep?

Terrenginngrep er typisk:

• steinbrudd
• sprenging
• graving
• masseunntak
• skjæring
• fylling
• planering av terreng

Unntak fra søknadsplikt

Du trenger ikke søke hvis terrengendringen ikke strider mot reguleringsplan og ikke fører til fare eller urimelig ulempe for omgivelsene eller allmenne interesser

Det vil si:

• spredt bebyggelse - maks. avvik = 3,0 meter fra opprinnelig terrengnivå
• tett bebyggelse - maks. avvik = 1,5 meter fra opprinnelig terrengnivå
• områder for rekkehus/kjedehus - maks. avvik = 0,5 meter fra opprinnelig terrengnivå
• tiltaket kan likevel være søknadspliktig, for eksempel når en fylling er meget lang eller omfattende

Se veiledning plan- og bygningslovens sak §4-1 , pkt c, 6 )

Søknadsplikt

• Terrenginngrep som ønskes utført nærmere enn 1 meter fra nabogrense
• Vesentlige terrengendringer

Hva som er et "vesentlig" terrenginngrep må vurderes konkret i det enkelte tilfelle. I vurderingen legges det blant annet vekt på terrenginngrepets omfang. Hva som er "vesentlig" må også ses over tid: Flere mindre, uvesentlige arbeider kan over lengre tid, og samlet sett, føre til vesentlige endringer av terrenget.

Vær oppmerksom på

• unntak for søknadsplikt gjelder ikke for tiltak som krever dispensasjon
• foten av fyllingen skal ligge 1 meter fra nabogrense
• kommunale vedtekter til plan- og bygningsloven om den ubebygde del av tomten, fellesareal og/eller reguleringsplan kan sette ytterligere begrensninger for plassering og størrelse på fylling eller planering av terreng
• før oppfylling eller graving bør man vurdere rasfare og undersøke om grunnen er godt nok egnet, om den tåler belastningen av oppfyllingen o.l.
• Du må sørge for at det ikke kan bli vannsig, utglidning eller ras inn på naboeiendommer

Et terrenginngrep som ønskes utført nærmere enn 1 meter fra nabogrense krever kommunens godkjenning og er dermed søknadspliktig.

Estetikk

Et hvert terrenginngrep skal ha god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon med respekt for naturgitte omgivelser og i forhold til seg selv.

I 100 metersonen langs vann- og vassdrag

Terrenginngrep innenfor 100 metersbelte, og innenfor strandsonen må søkes om. Ta kontakt med byggesaksavdelingen for mer informasjon.

Tilbygg, påbygg

Tilbygg innebærer en utvidelse som medfører en økning av husets grunnflate.

Påbygg er en utvidelse av huset i høyden uten at husets grunnflate endres.

Tilbygg med ansvarsrett

Endring av eksisterende bygning som f. eks. tilbygg over 50 m² og påbygg (f.eks. oppføring av arker, ny 2. etasje) er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens § 20-1 a. 

Tilbygg uten ansvarsrett

Tilbygg som ikke overskrider 50 m2 bebygd areal og bruksareal er tiltak som krever søknad og tillatelse, men som kan forestås av tiltakshaver jamfør plan- og bygningslovens § 20-2.

Dersom tilbygget er større enn 50 m2 eller at tilbygget skal benyttes til selvstendig boenhet, må det forestås av en ansvarlig søker.

Utskifting av vinduer

Søk hjelp før fasadeendring

Hvis du skal endre fasaden på en bygning er det flere forhold som avgjør hvordan tiltaket skal varsles før en kan sette i gang. Dette vil være forhold som eiendommens planstatus, boligens alder og tidstype.

Ta gjerne kontakt med oss, slik at vi kan avklare forholdene rundt ditt tiltak.

Unntatt fra søknad

• Utskifting av vinduer og dører til nye av likt utseende

Søknad nødvendig

• Vesentlig fasadeendring
• Fasadeendring på verneverdige hus

Vaskehall og verksted

Søknadsplikt

Ingen kan sette i verk nye utslipp eller øke utslipp vesentlig uten at tillatelse er gitt i medhold av forurensningsforskriften § 15-5. 

Forurensningsforskriften kapittel 15 gjelder for utslipp, herunder påslipp, av oljeholdig avløpsvann fra:

• bensinstasjoner
• vaskehaller for kjøretøyer
• motorverksteder
• bussterminaler
• verksteder og klargjøringssentraler for kjøretøyer, anleggsmaskiner og skinnegående materiell, og
• anlegg for understellsbehandling som har vaskeplass, smørehall, servicehall eller lignende.

Det forutsettes at utslippstillatelsen er godkjent før kommunen kan behandle eventuell byggesøknad for nybygg, tilbygg endring osv. 

Mer informasjon om søknad om utslipp og påslipp av avløpsvann.

Veranda, balkong og terrasse

Hva er forskjellen?

Terrasse, veranda, balkong og altan er som kjent utendørs konstruksjoner der vi gjerne oppholder oss mest om sommmeren, og helst når sola skinner. Men hva er forskjellen på dem?

• TERRASSE - Planert avsats for uteopphold, med eller uten platting av ulikt materiale og med direkte atkomst fra terreng, uten overbygg
• VERANDA - Åpen eller overbygd oppholdplass som tilbygg til bolig
• BALKONG - Oppholdsplass på selve husfasaden; opphengt eller understøttet
• ALTAN - Ikke overbygd oppholdsplass på tak over bygning/tilbygg

Søknadsplikt

Alle disse konstruksjonene er i utgangspunktet søknadspliktige jf plan- og bygningslovens § 20-2. Du kan søke på egen hånd dersom tiltaket...

• er mindre enn 50 m² bebygd areal
• holder seg innenfor reguleringsbestemmelsene for din eiendom

Hvis tiltaket ligger nærmere nabogrense enn 4 meter må det foreligge avstandserklæring fra aktuell nabo, eller det kan søkes om dispensasjon fra avstandskravet.

Unntatt fra søknadsplikt

Du trenger ikke å søke eller melde tiltaket dersom plattingen ikke er fundamentert og lavere enn en halv meter over bakkenivå. Forutsetningene for dette er at platting er plassert minimum 4 meter fra nabogrense, og ellers innenfor byggegrense i plan og avstandskrav fra vei.

Våtrom

Unntatt fra søknad

Våtrom er unntatt fra søknad ved:

• ombygging av våtrom i eksisterende bygg innenfor en bruksenhet
• bygging av nytt våtrom i eksisterende bygg innenfor en bruksenhet
• ombygging og nybygging av flere våtrom i forskjellige bruksenheter (f. eks. i blokker) så lenge arbeidene ikke berører skille mellom bruksenhetene (at brannskillene ikke brytes)

Søknad med ansvar

Dersom arbeidene bryter skille mot annen bruksenhet (brannskille, lydskille) må det sendes inn søknad.

Bygging av våtrom i nybygg følger søknadsplikten for nybygg og inngår i søknadsplikten med krav om ansvarlige foretak for nybygget. Våtrom i nytt tilbygg over 50 m2 følger også søknadsplikten med krav til ansvarlige foretak.

Ansvar/skader

Når byggearbeider i våtrom ikke alltid lenger er søknadspliktige, er eier ansvarlig for at våtrommet tilfredsstiller forskriftskravene. Foretak som utfører byggearbeidene vil ha et privatrettslig ansvar for sitt arbeid, men vil ikke være ansvarlig overfor bygningsmyndighetene i kommunen.

I boligblokker kan det være nødvendig å hente inn kvalifiserte fagfolk til å vurdere om arbeidene vil være innenfor en bruksenhet (ikke bryter branncelle), for eksempel ved skifte av sluk. Vi anbefaler generelt at man alltid benytter kvalifiserte fagfolk ved rehabilitering av bad.

De alvorligste skadene i våtrom skyldes lekkasjer fra innstøpte rør og fuktskader fra utettheter i vegger og gulv. Disse skadene er ikke alltid synlige. Ved ombygging må årsaken til fuktskadene elimineres og alt fuktskadet materiale fjernes.

Eldre bad ble ikke laget for å tåle så store påkjenninger som bad utsettes for i dag, verken med hensyn til fuktbestandighet, vanntetthet eller ventilasjon. Å fjerne badekar og dusje rett på gulvet, fører ofte til lekkasjer. Dette må man ta hensyn til ved ombygging av eksisterende bad.